Newmark发布《2026年首尔写字楼市场展望》，揭示基本面持续走强

首尔写字楼市场在创下22.9万亿韩元交易额后进入结构性需求再分配阶段

纽约和韩国首尔2026年2月3日 /美通社/ -- 面向企业、机构投资者以及业主与租户的全球领先商业房地产顾问和服务提供商Newmark Group, Inc.（Nasdaq：NMRK，简称“Newmark”），今日发布了针对资本市场与租赁市场的《2026年首尔写字楼市场展望》，报告指出在租赁市场表现稳健的同时，资本市场环境正快速复苏。

Newmark Group, Inc.

高管评论

Newmark韩国董事总经理兼国家负责人John Pritchard表示：“首尔写字楼市场在租赁与资本层面均展现出根本性的韧性。我们正见证需求的战略性再分配，企业和投资者正聚焦于更优质、更高效的资产。 租户需求日益集中于核心地段及新落成的写字楼，而楼龄较老的存量资产正面临日益加剧的竞争压力。”

韩国研究部负责人、执行董事Judy Jang补充道：“继2025年创下22.9万亿韩元的历史性交易年之后，随着市场对定价和收入稳定性的信心增强，资本正重返市场。 展望未来，资产层面的分化将成为决定市场表现的关键因素，市场两极分化将成为首尔写字楼市场格局的基本特征。”

租赁市场：结构性需求再分配，而非需求退出

2025年首尔各区域的企业搬迁潮反映的是办公空间策略的根本性转变，而非成本驱动的退出。 大型租户正在整合、升级并重新规划其办公空间布局，以支持混合办公模式、促进协作并吸引人才。

建筑品质、ESG表现、交通便利性及办公体验日益成为租户决策的关键驱动因素。 因此，需求持续向核心及新交付的写字楼集中，而楼龄较长且未进行翻新的存量资产则面临日益增长的竞争压力。 这与伦敦、纽约、新加坡和东京等全球门户城市观察到的趋势一致。

资本市场：复苏转向基本面驱动

在利率企稳、融资条件改善以及机构资本回归的支撑下，首尔写字楼投资市场在2025年实现了强劲复苏。 中心商务区（CBD）、江南商务区（GBD）及汝矣岛商务区（YBD）的核心与优良资产展现出较强的抗跌性，这得益于稳定的租赁基本面和投资者的长期信心。

除传统核心区域外，投资者兴趣正拓展至圣水-首尔林、麻谷、板桥-盆唐及上岩数字媒体城等功能导向型办公集群，这反映出办公需求更广泛的空间再分配。

供应与开发周期

建筑成本上升和审批延迟已将首尔下一轮主要供应潮推迟至2028-2029年，延长了当前新增供应有限的周期。

2026年即将交付的G1 Seoul、Rene Square和Eul Tower等项目将检验短期市场吸纳能力，但预租赁势头表明市场对优良资产的需求依然稳固。 延迟的开发管道预计将支撑优良资产的租金稳定性，同时为市场周期创造一个中期拐点。

子市场展望

• 中心商务区：受大型企业搬迁影响，短期内空置率可能出现波动，资产改造升级进程加速，主要供应周期推迟至2028-2029年。
    

• 江南商务区：由于开发管道有限，空置率维持低位，总部驱动型租赁和业主自用需求提供有力支撑。
    

• 汝矣岛商务区： 金融业需求稳健，资产组合重组和再开发驱动的租户结构调整正在进行中，未来新增供应多为业主自用。

首尔为何对全球资本至关重要

• 亚洲第四大经济体

• 全球科技、金融、内容、生物科技和先进制造业枢纽

• 亚洲最具流动性的写字楼投资市场之一

• 深厚的国内机构资本基础

• 不断增长的跨境投资者参与度